Horas após tomar posse, o novo presidente da câmara de Nova Iorque, Mamdani, mira senhorios e intervém numa falência privada.

Dentro de poucas horas após tomar posse, o presidente da câmara Zohran Mamdani entrou discretamente num processo privado de falência, colocando a Câmara Municipal num rumo de colisão com alguns dos senhorios mais poderosos da cidade. De um lado: uma teia complexa de dívida, empresas-fantasma e um portefólio problemático de edifícios com rendas reguladas. Do outro: um presidente de câmara recém-eleito que construiu o seu nome a atacar a “realeza do imobiliário” e a prometer inclinar a balança a favor dos inquilinos. As salas de tribunal de Manhattan estão habituadas a drama financeiro de alto risco. Estão menos habituadas a ver um presidente da câmara a irromper numa reestruturação supostamente privada, empunhando a bandeira do interesse público. A mensagem soou quase teatral, mas o que estava em jogo era dolorosamente real para milhares de pessoas que só querem um apartamento seguro que não meta água sempre que chove. E então o juiz levantou os olhos e fez uma pergunta simples.

Poucas horas no cargo - e já dentro de um tribunal de falências

A meio da tarde do primeiro dia, a equipa jurídica de Mamdani apresentou documentos que abalaram uma parte normalmente adormecida do tribunal federal: a falência. Sem inaugurações, sem fotografias numa estação de metro. Em vez disso, o primeiro ato do novo presidente da câmara foi contestar a forma como as dívidas de um grande senhorio seriam tratadas - e o que isso significaria para os inquilinos que vivem por cima desses balanços. O movimento pareceu quase indelicado, como entrar na negociação de outra pessoa e puxar uma cadeira dobrável. O mundo imobiliário de Nova Iorque, habituado a telefonemas discretos e acordos de bastidores, ganhou de repente um novo interveniente, muito público, à mesa.

O caso no centro da tempestade envolve um senhorio cujo portefólio se estende por prédios sem elevador nos bairros periféricos e edifícios antigos com elevador, muitos deles com renda estabilizada. Por trás da marca visível ao público existem camadas de LLCs, títulos garantidos por hipotecas e parceiros de capital privado - todos a discutir quem absorve as perdas. Enterrado nessa discussão: se haverá obras, se as rendas vão disparar, se reparações há muito ignoradas serão trocadas por “melhorias de luxo” e desocupação. Numa terça-feira húmida, uma inquilina do Queens estava à porta do tribunal com fotografias de manchas de água no telemóvel, dizendo que não via um elevador a funcionar há semanas. Para ela, isto não era sobre obrigacionistas. Era sobre o seu pai de 72 anos no sexto andar.

A intervenção de Mamdani desafia uma regra não escrita há muito enraizada na política de Nova Iorque: pode-se atacar senhorios em comícios, mas raramente se entra no financiamento deles em tribunal federal. A falência é, em geral, o lugar silencioso onde se cosim acordos fora do olhar público. Ao entrar de imediato, o presidente da câmara sinalizou que está disposto a testar a linha entre o direito privado dos contratos e a responsabilidade pública. A peça processual da cidade argumenta que, quando um senhorio controla milhares de casas, o desfecho da falência não é apenas um assunto para credores; molda bairros inteiros - das matrículas escolares às lojas locais. Essa lógica, se pegar, pode levar outros presidentes de câmara e assembleias municipais pelo país a olharem duas vezes para reestruturações “privadas” que decidem quem continua alojado e quem não.

Como é que um presidente da câmara pode, de facto, meter-se numa falência “privada” de um senhorio

À distância, parece quase impossível: um presidente da câmara a entrar numa reunião de credores como quem aparece atrasado a um convite. Na realidade, a jogada é mais técnica. A cidade pode intervir como parte interessada, argumentando que tem interesse por causa de coimas de fiscalização, penhoras fiscais, ou pelo simples facto de milhares de residentes poderem ficar sem casa se uma reestruturação correr mal. Foi nisso que os advogados de Mamdani se apoiaram. Pediram ao juiz legitimidade para serem ouvidos sempre que o plano de reorganização toque em proteções dos inquilinos, níveis de renda ou a eventual venda de edifícios a compradores com historial duvidoso. Não é uma tomada de controlo total. É pôr o pé na porta - mas é um pé que os senhorios não estão habituados a ver.

Defensores dos inquilinos dizem que isto é o equivalente jurídico a acender as luzes numa sala onde os acordos costumam acontecer em meia penumbra. Viram, caso após caso, edifícios em dificuldade passarem para as mãos de investidores ainda mais agressivos sob a capa de “resolução por falência”. A cidade geralmente só aparece quando há impostos para cobrar ou quando os edifícios estão tão negligenciados que as reparações de emergência se tornam inevitáveis. A estratégia de Mamdani inverte a ordem: envolver-se enquanto o futuro proprietário e o modelo de negócio ainda estão a ser negociados - não quando a caldeira já rebentou. É um risco. Os juízes nem sempre gostam de novas variáveis, e os grandes credores já resmungam sobre “interferência política nos mercados”.

A teoria jurídica é bastante simples: a habitação não é apenas uma linha numa folha de cálculo - é infraestrutura. Se um operador de uma ponte entrasse em falência, a cidade exigiria ter palavra antes de se fecharem faixas. Porque não com um senhorio que possui 10.000 apartamentos? É essa a analogia que o círculo de Mamdani anda discretamente a promover. A cidade não está a pedir ao tribunal que apague dívidas nem que fixe rendas diretamente; quer, isso sim, barreiras de proteção escritas na reorganização: limites a aumentos súbitos de renda, compromissos de reparação, talvez até um caminho para transferir alguns edifícios para entidades sem fins lucrativos ou community land trusts. Os credores temem que, assim que um presidente da câmara provar que este guião funciona num caso, os grupos de inquilinos exijam o mesmo em todos os negócios de ativos problemáticos na agenda do tribunal. E, muito provavelmente, têm razão.

O que isto significa para os arrendatários - e como o poder já está a mudar

Para lá do drama, há um método prático no que Mamdani está a fazer: transformar um processo judicial numa alavanca. Os advogados da cidade estão a analisar documentos de hipotecas, registos de inspeção e infrações ao código há muito ignoradas para construir uma narrativa de que a aflição financeira do senhorio não surgiu do nada. Anos de subinvestimento, aumentos de renda e refinanciamentos agressivos criaram uma torre frágil de dívida. Ao documentar esse padrão em tribunal, procuram convencer o juiz de que qualquer novo plano tem de atacar a causa raiz, e não apenas baralhar quem recebe quanto e quando. É trabalho seco no papel, mas é também assim que se transforma má gestão “privada” num argumento público para condições mais exigentes sobre a futura propriedade.

Para os arrendatários que observam a partir de cozinhas apertadas e corredores cheios de tralha, o conselho dos organizadores é simples e quase à moda antiga: documentem tudo. Guardem fotos de infiltrações, arquivem emails, registem cada chamada não devolvida pela administração. Quando um juiz de falências pergunta se os inquilinos estão realmente a sofrer, esses comprovativos contam. Ao mesmo tempo, há um aviso discreto sobre expectativas. Uma única intervenção jurídica não vai, por magia, arranjar sistemas avariados nem apagar décadas de investimento especulativo. Alguns inquilinos também desconfiam, receando que a cidade acabe por trocar promessas mais fortes mais tarde, em troca de um acordo rápido que fique bem no papel. Sejamos honestos: ninguém lê realmente 300 páginas de um plano de reestruturação todos os dias.

Académicos da área da habitação já chamam a este caso um teste a quão longe as cidades podem ir ao tratar falências de grandes senhorios como matérias de governação pública, e não como falhas privadas. Um advogado próximo das conversações pôs a questão de forma crua:

“Se se pode usar a falência para limpar o balanço de uma empresa, também se devia poder usá-la para limpar o bolor na cave. É essa a luta aqui.”

Entretanto, diz-se que a Câmara Municipal está a preparar uma lista curta de “compradores responsáveis” - organizações sem fins lucrativos, promotores orientados por missão e até entidades lideradas por inquilinos - que poderiam intervir se o juiz abrir a porta a uma venda sob condições mais apertadas. Para os arrendatários, o que está em jogo resume-se a algumas perguntas-chave:

• A minha renda vai subir de repente quando o processo terminar?
• Quem vai, de facto, ser dono do meu prédio daqui a um ano?
• As reparações e a segurança vão finalmente tornar-se inegociáveis?

Uma nova linha da frente na longa guerra de Nova Iorque pela habitação

O que se desenrola agora tem menos a ver com um gesto vistoso de um presidente da câmara e mais com o rumo que a política de habitação tomará a seguir. Se Mamdani obtiver sequer uma vitória parcial - por exemplo, calendários de reparação vinculativos inscritos na reorganização, ou a transferência dos piores edifícios para mãos públicas ou sem fins lucrativos - isso estabelece um modelo discreto, mas poderoso. Outras cidades com senhorios em dificuldade e arrendatários inquietos podem copiá-lo. Se for travado em tribunal, ou se os credores encontrarem formas de encaminhar acordos futuros por jurisdições mais favoráveis, a experiência pode acabar como um aviso sobre os limites do poder local num mercado de capitais global. Para nova-iorquinos que viram presidentes da câmara fazer campanha com a habitação e depois recuar para terreno mais seguro, a rapidez desta jogada é a história. Ele não esperou que acabasse a lua de mel.

A nível psicológico, há outra mudança. Os senhorios falam de repente com um tom diferente quando mencionam “risco” - incluindo o risco de um governo municipal trazer as suas folhas de cálculo para debaixo dos holofotes. Os inquilinos, habituados a sentirem-se invisíveis quando advogados e banqueiros tomam conta do assunto, começam a perceber que um processo de falência com o nome do seu prédio pode ser, afinal, uma oportunidade política. Todos já tivemos aquele momento em que percebemos que a reunião para a qual não fomos convidados é precisamente onde o nosso destino está a ser decidido. Desta vez, a porta está pelo menos um pouco entreaberta. A questão agora é se essa fresta de acesso se torna a nova norma, ou se volta a fechar quando as câmaras forem embora e chegar a próxima crise.

Os próximos meses vão revelar quanto disto é teatro e quanto é mudança estrutural. Os juízes trabalham devagar, e os credores tendem a durar mais do que os presidentes da câmara. Ainda assim, ficará a imagem de um presidente da câmara recém-empossado a virar costas à tradicional volta da vitória e a apontar a um dossiê judicial denso e disputado. É um sinal para os inquilinos de que os seus medos não são apenas slogans de campanha - são argumentos jurídicos com anexos e números de processo. É também um aviso para os senhorios: o vosso balanço pode deixar de ser assunto privado quando assenta em milhares de cheques de renda e milhões em subsídios públicos. Algures entre essas duas realidades está o futuro da política de habitação em Nova Iorque - não num palco, mas num tribunal onde vidas, contratos de arrendamento e empréstimos passam agora a partilhar o mesmo processo.

Ponto-chave	Detalhe	Interesse para o leitor
Intervenção precoce do presidente da câmara	Mamdani entrou num processo de falência de um grande senhorio poucas horas após tomar posse	Sinaliza uma linha mais dura contra senhorios e um novo estilo de política de habitação
O que está em jogo para os inquilinos	Milhares de arrendatários em edifícios em dificuldade, muitas vezes com renda estabilizada, são diretamente afetados	Ajuda a perceber como disputas judiciais distantes moldam as condições do dia a dia na habitação
Nova estratégia jurídica	A cidade procura legitimidade para anexar proteções aos inquilinos e compromissos de reparação aos planos de reorganização	Oferece uma visão de ferramentas que outras cidades podem usar para desafiar finanças especulativas de senhorios

FAQ:

• É legal um presidente da câmara intervir num processo privado de falência? O presidente da câmara não apresenta pessoalmente o pedido; a cidade comparece através dos seus advogados como “parte interessada”, argumentando que tem interesse por causa de impostos, fiscalização e impacto nos residentes.
  
• Esta intervenção pode realmente travar despejos ou aumentos de renda? Não os pode proibir de forma absoluta, mas pode pressionar o tribunal a associar qualquer reestruturação ou venda a condições que limitem aumentos súbitos de renda e exijam habitabilidade básica.
  
• Isto vai assustar investidores e afastar senhorios de Nova Iorque? Alguns investidores vão queixar-se alto, mas grandes fundos raramente saem de um mercado tão profundo como o de Nova Iorque; mais provável é que passem a incluir um novo risco político ao precificar negócios.
  
• Outras cidades podem copiar a estratégia de Mamdani? Sim, sobretudo locais com grandes portefólios de habitação arrendada em dificuldade - embora os resultados dependam muito dos tribunais locais e da lei estadual.
  
• O que podem os inquilinos fazer se o senhorio entrar em falência? Podem organizar-se, documentar condições, contactar apoio jurídico e pressionar os seus responsáveis municipais a procurar um papel no processo, como Nova Iorque está agora a testar.